.svg)
ENG
NL
Shape Haus — Gevormd door cultuur. Met toewijding opgebouwd.
Bali is meer dan een reisbestemming geworden. Het is een wereldwijde trekpleister voor digitale nomaden, welzijnszoekers en internationale vastgoedinvesteerders. In 2024 verwelkomde het eiland meer dan 6,3 miljoen internationale bezoekers, waarmee het terugkeerde naar het niveau van voor de pandemie. Het momentum zette zich voort in 2025, met bijna 600.000 buitenlanders die in één maand arriveerden. Australiërs blijven de grootste groep en vertegenwoordigen ongeveer een kwart van alle aankomsten.
Die constante stroom bezoekers stimuleert de vraag naar vakantievilla's, pensions en serviceappartementen. Voor kopers biedt Bali niet alleen een tropische levensstijl, maar ook hoge huuropbrengsten — vaak tussen 8 en 12 procent bij activiteiten voor een kort verblijf, op voorwaarde dat de bezetting in lijn voldoet aan de seizoenspatronen.
Maar Bali is geen eenvoudige markt om te kopen en te genieten. De Indonesische wet verbiedt buitenlandse individuen nog steeds om grond te bezitten die onder Hak Milik valt (volledige eigendom).
Betekent dit dat buitenlanders moeten opgeven? Helemaal niet. Er bestaan verschillende legale routes:
Elk pad heeft zijn eigen vereisten: minimale transactiewaarden, bestemmingsregels (RTRW), vergunningsverplichtingen en visumaanpassing. In combinatie met nieuwe visumopties zoals het Second-Home Visa en Golden Visa wordt het kopen van onroerend goed een multidisciplinair project.
De belangrijkste les is eenvoudig:
Werk vanaf dag één samen met een betrouwbare notaris (PPAT), een onafhankelijke due diligence-adviseur en een gekwalificeerde juridische specialist. Regelgeving verandert regelmatig en interpretaties verschillen per regio. Deze gids biedt een uitgebreid overzicht, maar vervangt nooit persoonlijk juridisch advies.
In de hoofdstukken die volgen, krijgt u een stapsgewijze blauwdruk met betrekking tot strategie, eigendomsstructuren, visa, due diligence, financiering, exploitatie en exit.
Voordat je een agent in Canggu een bericht stuurt, heb je duidelijkheid nodig.
Waarom koop je? Welk doel zal het land dienen?
Je motivatie bepaalt je juridische structuur, huurmodel, vergunningen, tijdlijnen en risiconiveau.
Levensstijl op de eerste plaats
Jouw paradijs komt op de eerste plaats. Locatie is belangrijker dan terugkeer. U kunt af en toe huren, maar niet ten koste van de rust.
Hybride gebruiker
Geniet van de wintermaanden en huur tijdens het hoogseizoen. Dit vereist gedisciplineerd vastgoedbeheer en emotionele flexibiliteit.
Investeerder op basis van rendement
Alles draait om bezetting, dynamische prijzen en gastervaring. Met de juiste bedrijfsvoering is een brutorendement van 8-12 procent realistisch.
Ontwikkelaar van flipper
U bouwt of renoveert eenheden op gepachte grond en verkoopt ze binnen 18-36 maanden. De marges kunnen hoog zijn, maar de timing en vergunningen zijn meedogenloos.
Bepaal uw volledige budget, inclusief verplichte vereisten.
Voor een Hak Pakai Als u een villa koopt, hebt u momenteel een minimale vastgoedwaarde nodig van IDR 5 miljard (ongeveer €300.000).
Voor appartementen: IDR 2 miljard.
Bedienend via een PT PMA vereist een minimaal investeringsplan van IDR 10 miljard en een gestort kapitaal van minstens IDR 2,5 miljard.
EEN Visum voor een tweede huis vereist IDR 2 miljard bij een lokale bank of eigendom van een onroerend goed dat in aanmerking komt.
Verwacht 9-12 procent van de sluitingskosten: overdrachtsbelasting (BPHTB), notaris/PPAT, makelaarskosten en vergunningen.
Een geloofwaardig financieel model begint met conservatieve aannamen.
Vergelijk:
Overstresstests zijn het volgende:
Wat gebeurt er als de ADR met 20 procent daalt en de rente met 10 procent stijgt?
Deze simulaties zien er saai uit, maar behoeden u voor pijnlijke verrassingen wanneer markten veranderen.
Geef een eerlijk antwoord:
Als het antwoord op al deze vragen ja is, bent u klaar voor de nodige zorgvuldigheid. Dus niet, kalibreer dan nu opnieuw.
De Indonesische landwet stelt strikte grenzen aan buitenlands eigendom. De grondwet reserveert Hak Milik exclusief voor Indonesische burgers.
Buitenlanders die een kandidaatstructuur proberen te vormen, wagen een legale gok: als de relatie mislukt is, zullen de rechtbanken hun belangen niet beschermen.
De eenvoudigste officiële weg voor individuen.
Dertig jaar, verlengbaar met 20 + 20 jaar.
Minimumwaarden zijn van toepassing: IDR 5 miljard voor villa's, IDR 2 miljard voor appartementen.
Vereist een verblijfsvergunning (KITAS of Second-Home Visa).
Ideaal voor persoonlijk gebruik bij lichte verhuuractiviteiten.
Een bedrijf in buitenlandse handen heeft de titel.
Dezelfde 30 + 20 + 30 structuur als Hak Pakai, maar met volledige commerciële vrijheid.
Investeringsplan van minimaal IDR 10 miljard.
Jaarlijkse rapportering en audits zijn vereist.
Sterk voor schaalvergroting en exits bij de verkoop van aandelen.
Particulier contract voor 15 tot 80 jaar.
Flexibel, lagere instap, geschikt voor verhuur.
Geen staatscertificaat; het verlengingsrisico moet contractueel worden beheerd.
Buitenlanders kunnen rechtstreeks een appartement bezitten als het project zich op HGB-grond of in aangewezen economische zones bevindt.
Opkomend in de gebieden Sanur, Jimbaran en SEZ.
De afgelopen jaren heeft Indonesië zijn vastgoed- en investeringswetgeving gemoderniseerd.
De Omnibuswet (UU Cipta Kerja) en de Regeringsverordening 18/2021 hebben het bezit van strata-titels verduidelijkt en de buitenlandse participatie verbeterd.
Twee versies:
Voordelen: langdurig verblijf, snelle toegang en betere toegang tot banken.
Vereist een aanbetaling van IDR 2 miljard voor een in aanmerking komende Hak Pakai-onroerend goed.
5 of 10 jaar geldig.
Geen werkvergunning vereist.
De oude IMB wordt vervangen door:
Digitaal, sterker en direct gekoppeld aan zonering.
Bali herbergt nu twee speciale economische zones, die belastingvoordelen bieden en gemakkelijker buitenlands eigendom bieden.
Grondprijs: IDR 3,4—4 miljoen per m²
Hoge ADR, concurrerend aanbod.
Grond: IDR 1,3—1,6 miljoen per m²
Hoogwaardige uitstraling op een klif, technische bouwwerken.
Grond: ± IDR 3,4 miljoen per m²
Door welzijn aangedreven vraag; vochtregulatie van cruciaal belang.
Strata-titel mogelijk; stabiel publiek voor een lang verblijf.
Speculatief; nieuwe luchthaven gepland; lage instapprijs.
Locatiestrategie = doelgroep + zonering + langetermijnvisie.
Een deal is pas echt als de due diligence is voltooid.
Juridisch
Verifieer het certificaat bij BPN.
Zonering
Bevestig het toegestane gebruik en verkrijg de goedkeuring van de banjar.
Fiscale en juridische lasten
Controleer grondbelasting, geschillen, hypotheken.
Fysiek
Grenzen, toegang, waterkwaliteit, drainage, bodem.
Contractueel
duidelijke exitclausules en escrow-bescherming.
Een gestructureerd, wettelijk verankerd proces:
Totale tijdspanne: ongeveer 10-15 weken, afhankelijk van feestdagen en regionale werkdruk.
Uw villa is een horecabedrijf.
U hebt een geldige licentie nodig voordat u kunt gaan opereren:
Bali biedt schoonheid en potentieel, maar alleen met een sterk risicobeheer.
Geen genomineerde structuren.
Er wordt niet gebouwd in groene zones.
Zorg altijd voor PBG-, SLF- en verhuurlicenties.
Een villa is 24/7 beschikbaar.
Reservepersoneel, preventief onderhoud en stroomoplossingen zijn essentieel.
Het seismische risico is reëel.
Overstromingen, vocht en drainage vereisen een goede techniek.
De banjar heeft invloed op de dagelijkse activiteiten.
Sterke relaties zorgen voor stabiliteit.
Een compleet stappenplan van 15 weken:
De checklist omvat: titelverificatie, verzekering, visumaanpassing, bestemmingsbewijs, boekingssystemen, introductie van banjar, configuratie van meerdere valuta.
Je begrijpt het nu goed:
Bali staat voor gedisciplineerde romantiek: een warme visie gecombineerd met een koelbloedige structuur.
Is dit de volgende stap?
Een strategiegesprek, een due-diligence-plan of uw eerste bezichtigingsreis.
Selamat berinvestasi - tot investeringen die onder de frangipanische hemel zowel in cijfers als in nachten presteren.
shape.haus
Est. 2022
© shapehaus · 2026
.svg)
